2000年代初頭のマイホーム購入に向けての記録（その６：購入手続き）

３．購入に係わる手続き

３．１　契約

　いよいよ契約の日になりました。不動産屋さんの指示に従って、契約には、下記の書類とお金を準備してお店まで行きました最初に重要事項説明です。重要事項説明の説明資料、登記簿謄本、公図、地積測量図、契約書といったものが準備されていました。

重要事項説明

　はじめに営業マンの人は土地建物の取り引きをする資格（宅地建物取引主任者）があることを示すため、免許証を財布の中から取りだして机の上に置いて、重要事項説明書の記載順に説明をはじめました。はじめに物件の概要です。敷地面積、床面積等の説明、そして、これらの面積が公図や地積測量図にのっているものと形状、面積が同じか否かという部分から説明がはじまりました。噂には聞いていたのですが、公図というものはあまり精密にできている感じではありませんでした。公図には、「地図に準ずる図面であること証明する」という感じの登記官の印鑑がペタッと押してありました。（詳しくは「寄り道」を参照してください）

　説明はタンタンと進んでいきますし、買う側がどこを注意すればよいかということも、いろいろ教えてくれるので、説明を聞いている側は特に不安はありませんでした。しかし、重要事項説明の前に、どんなことを注意しながら聞けば良いのかということを勉強してから来れば良かったなと少し反省もしました。重要事項説明を受けるときの代表的な注意事項について、この次の章にまとめましたので、ご確認ください。

　今回の重要事項説明の中でもっとも説明に時間を要していた箇所は、セットバックに関する説明の部分とテレビの視聴に関する難視聴地域であるむねの説明に関してでした。特に購入先の家のまわりの広い範囲については、テレビの電波状態が悪いため、ほとんどの物件に関して、この注意書きがつくとのことでした。

契約書の内容確認

　重要事項説明が終わると、売り主さんと一緒に契約書の内容確認となります。ほとんどが重要事項説明で説明して貰ったことと重複しますので、心配することはありませんでした。特にローン特約（買い手がローンを受ける資格が無いということが判ったときに、契約を違約金なしで解約できる条項）が付いているか否かが気になっていたのですが、これもしっかりと書いてありました。特に問題はありません。

　中古物件の売買の場合は家を売る側も買う側も、不動産取り引きの契約に慣れていないので、両方がドキドキしながらこの時間を過ごすと思うのですが、今回の取り引きの場合は、売り主さんは普通の開発業者さんなので、契約の場に立ち会うのはいかにも手慣れたような雰囲気でした。

契約書の記入と捺印

　一通り、契約書の内容確認が終わったら契約書へ名前を書いて、捺印という形になります。捺印は割り印も含めて、何カ所にも押しました。

手付け金の受け渡し

　続いて売り主さんに手付け金の支払いを行いました。通常は物件代金の１割程度の手付け金を支払うことが多いようですが、住宅財形から払い戻しの手続きをしないと十分な現金を手にすることができなかったため、今回は物件代金の５％を支払うことになりました。（住宅財形を非課税で払い戻しを受けるときには契約書のコピーが必要になります。従って、契約前に住宅財形のお金をおろしておくことはできない仕組みになっています。住宅財形を頭金にしようと思っている方は気を付けた方が良いポイントだと思います）　手付け金については、銀行でちょうど決済額を別の束にしといｔもらったので、分けたりする必要が無く、スムーズにお金を支払うことが出来ました。そもそも、何百枚ものお札を間違えなく数えること自体、手慣れていないため困難なことだったと思います。

仲介手数料の支払い

　不動産屋さんにも仲介手数料をこの場で支払いました。こちらのお金も事前に金額を聞いていたので、ぴったりのお金を封筒に入れて準備しておきました。従って、スムーズにお金を支払うことがこちらもできました。
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契約時に貰ったもの

　契約が一通り終わると、不動産屋さんオリジナルの立派なバインダーに下記の書類を丁寧に挟んで渡してくれました。

• 土地付き建物売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記簿謄本
• 地図に準ずる図面の写し（公図）
• 地積測量図
• 物件のチラシのコピー
• 住宅地図
• 物件調査表
• 建築基準法第６条第１項の規定による確認済証
• 建物の仕様
• 領収書類

寄り道その１　登記関係の書類に関して

　どうも「地図に準ずる図面」というのが？でしたが、国土交通省が地籍調査をして、それを法務省が入手し、法１７条地図として整備をしているようで、地図に準ずる図面というのは、この法１７条地図は未整備ではあるが、この法１７条地図に準ずる図面であるということを言っているようです。

　一方、登記簿のほうも、いかにも謄本ということで原本の写しそのものという感じでしたが、これもコンピュータを導入してい登記所では、コンピュータから打ち出した登記事項証明書というものが貰えるようです。原本のコピーという形で貰ったということは、この地域を管轄している登記所はコンピュータ化されていないということかもしれません。

３．２　取り引き時のチェックポイント

取り引き時のチェックポイントに関して

　重要事項説明を受けるときのチェックポイントはそれこそ山のようにあります。ここでは、その中の代表的なものについてご説明して、その雰囲気について知って頂こうと思います。重要事項説明を受けるにせよ、信頼のおける土地建物取扱主任者のかたとおつきあいすることが大切です。本当に顧客本位のかたであれば、無理矢理に物件を押しつけようとはせずに、顧客にとって不利になる点については新設に教えてくれるはずです。

チェックポイント１　登記簿謄本の表題部と重説の物件概要が一致しているか

　登記簿は、表題部、甲区、乙区という区分に分かれていて、表題部にはその物件の場所や広さといった情報、甲区にはその物件の権利関係、乙区には抵当権に関する事項等が記入されています。従って、このチェックでは特に土地の場合は面積、建物の場合は床面積が同一かどうか確認するところがポイントになってきます。

チェックポイント２　登記簿上の所有者と契約書の売り主は同じか

　このチェックでは甲区に書かれている所有者と、売買契約書に書かれている売り主が同一の人か否かをチェックするということになります。もし、これが違っていたら、物件の所有者とはまったく別の人と契約を交わすことになりますので、十分に説明を聞く必要があるでしょう。（中間に業者を通すとき、その業者が登記をしないで媒介するような場合はこういうことがあるようですので、そのつながりについて十分に確認するという形になります）

　チェックポイント３　地目は宅地か

　ときには、地目が農地などの特殊な土地であることもあるようですが、この場合は、農地転用の手続きが可能かなどのチェックが必要です。原則として、宅地以外は建物は建てられないそうです。

チェックポイント４　抵当権の状態はどうか

　もし、登記簿謄本の乙区に抵当権がついている場合は、抵当権の抹消が売買と同時に行われるかどうかのチェックが必要です。今回、購入する物件については、その土地の開発業者が金融機関からお金を借りて建設をしていたため、土地に抵当権が設定されている状態になっていましたが、この抵当権は当然、残金を支払うときまでには外れるということでした。

チェックポイント５　土地面積は公募面積か実測面積か

　原則として、実測面積をもとに取り引きすることが肝心なようです。まれに公図は正確ではないがために、公募面積３０坪の土地を買ったにもかかわらず、実測では２９坪しか無かったということが起こりえるそうです。私は、不動産屋が準備してくれた移籍測量図をもとに実測面積の測量結果について説明を受けました。

チェックポイント６　セットバック

　建築基準法では都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として「幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない」と定められています。これは接道義務と呼ばれています。従って、道路とは４ｍ以上あることが前提となりますが、この法律が出来る前から存在する道路の中には幅４ｍに満たない道路が数多くあります。この場合は例外的に道路と認められますが、新たに建物を建てる場合は道路と敷地の境界線を道路の中心線から２ｍのところまで後退させなければいけません。これをセットバックといい、不動産広告にセットバック有りなどと記載されます。

　今回購入しようとしている物件が接する道路は、幅が４ｍにわずかに満たないため、１．２８平米のセットバックがあります。この土地は登記簿上はすでに分筆されていて、登記簿はこのセットバック部分と自宅敷地部分の２種類を渡されました。

チェックポイント７　都市計画法の指定

　都市計画法では区域別を、市街化区域、市街化調整区域に分けていますが、これ以外に未線引区域というものも存在するようです。ここは、すでに市街化を形成している区域、およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域として指定されている市街化区域であったため、安心して購入できそうです。