住宅ローン借り入れ時に銀行側のリスク説明義務化

　最近は低金利なので、住宅ローンの借り入れの敷居がたいへんに低くなっています。今日の朝日新聞を見ていると、住宅ローンを貸し出すときには銀行側でリスクの説明をきちんとするようにという金融庁の施策に関して記事がありました。

　この記事を見ていて驚いたのですが、最近はやりの、当初ｘ年間はキャンペーン適用固定金利、その後は変動金利と言う商品がとてもたくさん出ています。たとえば当初３年間は金利を１％でお金を借りて、その後は金利が４％になるだけで、返済金額は下記のようになるそうです。（３５年返済、３０００万円借り入れ）

☆当初三年間（金利１％）
　返済額　　　　８４６８５円
　　うち利息分　　２５０００円
　　　　元金分　　５９６８５円

☆４年目以降（金利４％）
　返済額　　　　１２８５５０円
　　うち利息分　　９２７３２円
　　　　元金分　　３５８１８円

　この数字を見て驚いたことは２点です。まずは返済金額が跳ね上がっていること。１．５倍くらいになってしまっています。金利が４％になる可能性がどの程度あるのか、今の時点では誰にもわかりませんが、以前には金利がそれ以上だった時期もありますから、ありえない数字では無いことだけは確かです。

　そしてもう一つ驚いたことは、元金の返済割合が極端に減ってしまっていることです。こんなに元金の返済割合が減ってしまうと、いくら返済をしていっても全然元金が減っていきません。まるで利息を返しているような感じです。こんなことでは、どこかで借り換えをしようとしても元金が減っていないことに改めて驚くことになってしまいます。

　目先の安い金利だけで、消費者にドンドン、キャンペーン商品を売ろうとしている各銀行に対して金融庁が警鐘を鳴らした格好です。最近では住宅金融公庫の債券を活用した長期間固定金利型の商品が各銀行から発売されています。この商品について販売を積極的にしている銀行もあれば、自銀行のキャンペーン商品を積極的に売っている銀行もあるのが現状で銀行選びには気をつけなければいけません。銀行員の説明だけではなく、冷静に情報を集めて商品を選ぶゆとりが必要です。

　たとえばグッド住宅ローンでは３５年間の全期間固定金利型で今ならば２．２５％という低金利型の住宅ローンを販売しています。

　この商品も住宅金融公庫の債券を活用しているので安心なのではないでしょうか。金利は今ならば２．２５％を掲示していますが、経済情勢の変化で借り入れ時期により変化していきます。しかし、一回借り入れの契約をしてしまえば金利が固定されます。

　私自身はマイホーム購入日誌で紹介していますが、２年くらい前に発売されていた、東京三菱銀行の住宅ローンを使っています。このローンは当初１０年間は１．９％、以降は３．２％という金利で、民間銀行のローンには珍しく、元金均等返済を選ぶことができました。

　普通は元利金等返済という仕組みで、元金と金利をあわせて毎月の返済額が一定になるようになっています。したがって、当初は元金の返済比率が少なく、そして元金の返済が徐々に進むにつれて、利息が減ることにより元金の返済比率があがっていく形になります。それに比較して元金均等返済は、常に一定額の元金を毎月返済していきます。そして利息はダンダンと減っていくので、毎月の返済額も徐々に減っていくという形の返済の仕方です。

　この元金均等返済は当初は返済額が大きいので、返済するのがたいへんですが、元金自体の借入額が減っていくスピードが元利金等返済に比べて早いので、総返済額は少なくて済むというメリットがあります。また、途中で借り換えをしようとすると、元金が減っているスピードが大きい分、借り換えをしやすくなります。

　しかし、この東京三菱銀行のローンは繰り上げ返済をするときに手数料がかかってしまいます。したがって、当初１０年間の金利が安い時期は繰り上げ返済をしないで、定期預金や株などで余裕資金を運用しています。貸付残高も大きいので、住宅ローン控除が多く受けられるメリットもあります。そして、控除が終わる５年目と金利が変わる１０年目に繰り上げ返済をまとめて実施しようと考えています。

　しかし株式自体は安定していませんので、全額を株式で運用するのは危険です。他に外貨預金なども活用してポートフォリオを組んで、大きなリスクを抱えなくても運用できるような方法を缶上げて生きたいと思っています。